Lexique du viager
Arrerages
Montant de la rente. Le terme arrérage désigne chaque versement périodique de la rente. Dans la promesse de vente et dans l'acte authentique, il devra être prévu la date et les modalités de paiement. Les arrérages peuvent être versés mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Le plus souvent, ils sont perçus mensuellement par virement automatique.
Bouquet
Dans certaines ventes en viager, l'acquéreur paie au vendeur une partie de la valeur du bien au comptant. Cet apport initial est appelé bouquet. Il est non imposable.
Clause résolutoire
La clause résolutoire permet au crédirentier de demander en justice la résolution de la vente en cas de non paiement de la rente. Dans le cas particulier de la vente viagère, il doit être précisé dans l'acte de vente que le défaut de paiement d'une ou plusieurs mensualités entraînerait l'application de plein droit de cette clause. Dans ce cas, les crédirentiers conservent le bouquet ainsi que toutes les rentes perçues. Pour les crédirentiers, cette clause résolutoire assortie au privilège de vendeur est une sécurité qui garantie le paiement régulier de la rente.
Contrat aléatoire
Le contrat de rente viagère figure tout comme les contrats d'assurances, les jeux ou le pari dans les contrats dits "aléatoires" prévus dans les articles 1964 et 1983 du code civil. En l'absence d'aléa, la nullité du contrat peut être prononcée.
Comme son nom l'indique, le viager est un contrat qui s'exécute le temps de la vie du crédirentier, c'est-à-dire du vendeur. La survenance de son décès, qui est par définition imprévisible, donne au contrat sa caractéristique essentielle qui est d'être « aléatoire ». Ainsi, l'acquéreur, débiteur de la rente, bénéficie d'un avantage si le décès du vendeur intervient peu de temps après la vente ; il subira par contre une perte si le décès en est éloigné. L'article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets... dépendent d'un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à un pari sur la durée de la vie humaine. L'aléa est le fondement du contrat et son absence entraînerait sa nullité.
Charges de copropriété
Les charges générales de copropriété concernent les dépenses engagées pour des parties communes à l'ensemble des copropriétaires et sont réparties au prorata des millièmes détenus par chacun d'entre eux.
Dans le cadre d'une vente en viager occupé faisant partie d'une copropriété, le crédirentier aura à sa charge uniquement les charges dites locatives ou récupérable et le débirentier, les charges dites de propriétaires ou non récupérable. En règle générale, les charges locatives représentent 2/3 des charges générales et les charges de propriétaires, 1/3 des charges générales. Une provision peut être demandée au crédit-rentier par le débit-rentier à chaque appel de fond et ensuite soumise à une régularisation en fin d'année. Outre ces charges, il existe également les charges dites "exceptionnelles" qui correspondent aux gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur …). Ce sont les travaux votés lors des assemblées générales de copropriété. Ces charges "exceptionnelles" sont généralement intégralement à la charge du débirentier sauf conventions entre les parties.
Crédirentier
Vendeur d'un bien en viager (celui qui reçoit la rente).
Débirentier
Acheteur d'un bien en viager (celui qui paie la rente).
Droit d'usage et d'habitation
C'est un droit que se réserve le vendeur. Il lui permet de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu. Il peut donc habiter personnellement le bien. Ce droit est plus restrictif que l'usufruit, il ne permet pas la location du bien à des tiers. Néanmoins, il est important de prévoir dans l'acte la faculté de renoncer à ce droit à tout moment du propre chef du vendeur et également dans ce cas prévoir une compensation financière le jour de la libération des lieux. Généralement une augmentation de la rente est prévue. Dans ce cas, l'acheteur pourrait habiter le bien ou le louer.
Frais d'acquisition
Appelés fréquemment "frais de Notaire", c'est l'ensemble des frais et droits consécutifs à une vente immobilière dus par l'acquéreur. Ils sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives et pour une part moins importante par les honoraires du notaire. L'ensemble de ces frais correspond généralement à une somme comprise entre 7 à 7,5 % du prix d'achat du bien. Dans le cadre d'un achat en viager occupé, ces frais seront amoindris car ils seront calculés sur la valeur occupée du bien ( valeur fiscale ) et non sur la valeur libre. N'hésitez pas à vous rapprocher d'un Notaire pour en obtenir le montant exact.
Hypothèque
Dans le cas d'une vente en viager, ce n'est pas l'hypothèque qui garantit le paiement de rente . On lui substitue un privilège de vendeur assorti d'une clause résolutoire. Un mois après un commandement de payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge.
Indexation
Augmentation annuelle du montant de la rente en fonction d'un indice de référence. L'indice le plus utilisé est l'indice INSEE de la consommation.
Libération anticipée
Dans le cadre d'un viager occupé, le crédirentier a la possibilité à tout moment de libérer le bien, c'est à dire de transformer le viager occupé en viager libre. Cette libération anticipée ne nécessite pas l'accord du débirentier qui ne peut la refuser. En cas de libération anticipée du bien, la rente est revalorisée.
Privilège de vendeur
C'est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir le bien et de le vendre pour obtenir un capital permettant d'assurer le paiement de la rente. Même en cas de revente du viager par le débirentier, ce privilège primerait sur tous les éventuels autres créanciers.
Rente viagère
Revenu régulier payé par l'acquéreur au vendeur d'un bien, jusqu'à la fin de ses jours. La rente viagère bénéficie d'abattements fiscaux pour le crédirentier.
Revente
Le débirentier peut parfaitement revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu'il ait besoin d'intervenir à l'acte si la vente ne nécessite aucune modification de l'acte initial. Dans ce cas, l'ancien propriétaire sera solidaire du paiement de la rente avec le nouveau propriétaire sauf convention contraire négociée avec le crédirentier.
Taxe d'habitation
Dans le cadre d'un viager occupé, cette taxe sera due par le crédirentier
Taxe foncière
Taxe due par le débirentier à l'exception de la taxe des ordures ménagères qui restera à la charge du crédirentier dans le cadre d'un viager occupé.
Usufruit
L'usufruit appartient au vendeur mais s'applique rarement au viager car l'usufruit est remplacé par un droit d'usage et d'habitation réservé exclusivement au crédirentier.
Valeur vénale (ou valeur libre)
Valeur libre du bien liée au marché immobilier et déterminée lors de l'estimation
Valeur fiscale (ou valeur occupée)
Valeur libre du bien (valeur vénale) déterminée lors de l'estimation du bien minorée par la valeur du droit d'usage et d'habitation.
