Les différents types de viager
Le viager libre
Le vendeur cède son droit de jouissance du bien.
L’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location. Il aura à sa charge tous les frais et impôts liés au bien.
Le prix de vente du bien est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente est donc plus élevé. Le vendeur perçoit le paiement de ses rentes dans les mêmes conditions que celles du viager occupé.
Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec un paiement mensuel moins élevé qu’avec un prêt immobilier classique. Cela permet parallèlement au vendeur d’avoir un revenu fixe et régulier avec une fiscalité très avantageuse. Il permet également au vendeur de sortir le bien de l'ISF.
Le viager libre est très recherché et d'autant plus à Paris et en Île-de-France.
Le viager occupé
Cela représente plus de 90 % des biens vendus en viager.
L’acquéreur ou débirentier achète un bien qu’il ne peut habiter immédiatement car il est occupé par le crédirentier ou vendeur qui conserve un droit d’usage et d’habitation. Le vendeur peut donc occuper les lieux à sa guise mais ne peut en aucun cas mettre le bien en location.
Le prix de vente du bien est grevé du droit d’usage et d’habitation correspondant à l’espérance de vie des vendeurs.
Le viager occupé permet un complément de retraite très intéressant ou par exemple de régler sa succession de son vivant.
La vente à terme
Le principe de la vente à terme consiste à vendre un bien immobilier et étaler son paiement pendant une durée déterminée à l’avance. Contrairement au viager qui repose sur l’aléa de durée de vie des vendeurs, il n’y a pas de notion d’age pour la vente à terme. La vente à terme peut être occupée ou libre. Si elle est occupée, elle s’adresse à des vendeurs qui souhaitent rester habiter dans leur bien pour une durée déterminée. Si elle est libre, elle s’adresse à des vendeurs qui préfèrent étaler le prix de la vente pour s’assurer une sécurité financière dans le temps. Contrairement au viager, les mensualités perçues ne sont pas imposables. La vente à terme peut être considérée comme un crédit vendeur et s’adresse à des investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se construire un patrimoine immobilier tout en douceur et sans intérêt bancaire. Dans le cadre d’une vente à terme occupée, le temps du droit d’usage et d’habitation réservé aux vendeurs sera déterminé à l’avance ainsi que le nombre de mensualités à régler. Au terme de la durée prédéfinie, le bien devra être libre de toute occupation. Les acheteurs pourront ainsi se projeter dans l’avenir de façon calculée et sans risque. Une vente à terme peut être achetée par une personne physique ou morale. Par exemple, une SCI peut parfaitement acheter un bien sous forme de vente à terme. En cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu’au terme prédéfini. En cas de décès des acheteurs pendant la durée du contrat, leurs héritiers auront l’obligation de continuer à verser les mensualités jusqu’au terme prédéfini au contrat. Avec des durées d’occupations relativement courtes comme par exemple 2 ou 3 années, cela permet aux vendeurs de rester habiter dans le bien le temps de faire construire une maison ou rechercher et acheter un autre bien par exemple.
La nue-propriété
La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas les droits de jouissance et de profit, nommés ensemble usufruit, et qui sont donnés à une autre personne. Le principe consiste à dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, de son usufruit. Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée. On peut alors considérer la formule : Pleine Propriété (PP) = nue-propriété (NP) + usufruit (UF). Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif. (Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Nue-propriété de Wikipédia)
